Приветствую Вас Гость
Понедельник
25.11.2024
07:37
25.11.2024
07:37
Святовец Олег
| Меню сайта |
|
|
| Категории каталога | ||
|
| Поиск |
|
|
| Друзья сайта |
| Статистика |
|
|
| Наш опрос |
| Главная » Статьи » Статьи |
Обман граждан при покупке жилья. «Черные» маклеры.
Тема эта до сих пор раскрыта не до конца, да и не может быть раскрыта полностью. Потому что, лишь только одна сторона научится избегать расставленных мошенниками ловушек, как другая — придумывает новые способы обмануть незадачливых граждан. Трудно даже представить, сколько нечестных людей сколачивают себе состояния на всевозможных аферах, связанных с завещаниями и куплей-продажей квартир. Порой такие горе-дельцы не останавливаются и перед убийством. Механизмы их махинаций так видоизменяются, что впору публиковать периодический бюллетень. Мы же остановимся на наиболее распространенных вариантах. КОМУ ПОМОЖЕТ НОТАРИУС? Во всех случаях не обойтись без заверения нотариусом перехода прав на недвижимость от одного лица к другому. Чаще всего это выписка доверенности на право полного распоряжения и продажи или дарственная. Практика расследования уголовных дел о мошенничестве показывает, что нотариусы нередко становятся соучастниками преступления. Они заверяют доверенности, с помощью которых у людей отбирают квартиры, реализуют угнанные автомобили с перебитыми номерами, акты дарения, под которые замаскировано вымогательство, и многое другое. Однако привлечь их к уголовной или хотя бы к административной ответственности чаще всего не удается. С формальной точки зрения, они лишь исполняют свои обязанности, предусмотренные законом о нотариате. А на допросах, как правило, выступают в качестве свидетелей, уверенно заявляя, что даже не предполагали, что нотариальное действие могло привести к негативным последствиям… 1. Фальсификация. Бывают даже случаи, когда нотариус действительно ни при чем: доверенность изготавливается на фальшивом бланке, с высококачественной подделкой средств защиты. Отчуждение имущества по такой «доверенности» может произойти лишь по недосмотру риэлтора или по злому умыслу «черного маклера». Но встречаются и случаи, когда фальшивая доверенность изготавливается на настоящем нотариальном бланке, списанном как утерянный или уничтоженный. Чаще всего нотариусы в таких случаях заявляют, что бланк был украден, а печать и подпись — подделаны. И доказать, что нотариус сознательно передал бланк мошенникам, а тем более, получил за это определенное вознаграждение, очень сложно. 2. Доверенность, оформленная по поддельным документам. По закону, нотариус должен удостовериться в подлинности предоставленных ему документов. Он имеет право отказаться от совершения сделки, даже задержать документы и отправить их на экспертизу, если они вызывают у него подозрения: у владельца собственности паспорт может быть украден, в нем заменена фотография, подделана подпись. На практике нотариус может проявить небескорыстную «ненаблюдательность». Однако если качество изготовленного паспорта и подписи высокое, нотариус может действительно не заметить подделки. В любом случае, выступая в качестве свидетеля по делу о мошенничестве, он всегда может заявить, что не является экспертом-органолептиком, и не имел возможности распознать фальшивку. 3. Доверенность подписывается под воздействием. Воздействие может быть самым разным. От предыдущих этот случай отличает то, что подпись на доверенность ставит действительно владелец, и правоохранителям приходится доказывать именно факт принуждения. Нотариус, как специалист, не может не видеть элементов неестественности происходящего. Например, что человек подписывает бумагу, находясь в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, в неуравновешенном или подавленном состоянии, что его окружают люди, пристально следящие за оформлением документа. Однако недобросовестные нотариусы предпочитают этого не замечать, естественно, за вознаграждение. 4. Доверенность подписывается обманным путем. Вариантов здесь тоже может быть много. Иногда подписывающему не сообщают всей информации о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят лишь о праве распоряжаться, но не о праве отчуждать имущество). Злоупотребляют доверием, когда подписывающему генеральную доверенность на словах обещают, что не воспользуются правом на отчуждение. Часто мошенниками искусственно создается спешка и нервозная атмосфера, в ходе которой «клиент» не глядя подписывает нужный им документ. В этих случаях роль нотариусов может быть разной. По словам следователей, занимающихся расследованиями дел о мошенничестве, о выявленных нарушениях со стороны нотариусов — о тех же потерях бланков и даже иногда журналов регистрации нотариальных действий, как и о многом другом, обязательно сообщается в квалификационные комиссии нотариусов. Реакции, как правило, нет: в этом цехе сильна корпоративная солидарность. МАХИНАЦИИ С «ОТСУЖЕННОЙ» НЕДВИЖИМОСТЬЮ Введение не так давно министерством юстиции новых нотариальных бланков, а также создание единого информационного центра все-таки усложнило работу мошенников, но не исключило вообще. Осталось несколько интересных лазеек. Афера первая — реализация недвижимости лицом, получившим ее в собственность якобы по решению суда. Дело в том, что, в отличие от нотариальных бланков, судебные решения, как и прочие документы суда, печатаются на обычной бумаге. В то же время решение суда о признании лица собственником какого-либо имущества, вступившее в законную силу, является правоустанавливающим документом на это имущество. То есть, имея на руках подобный документ, вы вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (продавать, дарить, и т.п.). Для справки — этот документ должен быть заверен подписью судьи, секретаря и скреплен печатью суда, который вынес подобное решение. Не мудрствуя лукаво, «заинтересованные лица» изготавливают подобный документ, соблюдая при этом все требования, предъявляемые законодательством к оформлению судебного решения, при помощи обычного компьютера, принтера, сканера и т.п. аппаратов. Как говорил Остап Бендер, «при сегодняшнем развитии печатного дела на Западе» подобная проблема при участии определенных специалистов решается быстро и качественно. Мошенники при указании фамилий реальных работников суда даже не утруждают себя подделыванием их подписей. Рисуют красивые закорючки и все. Вот и готов правоустанавливающий документ. Далее остается лишь зарегистрировать документ в бюро технической инвентаризации, получить на обороте своей «липы» настоящую печать, подтверждающую регистрацию этого «судебного решения» и внешне абсолютно легальный документ готов к проведению аферы. В этом случае проблема заключается в том, что между судами и бюро технической инвентаризации не существует необходимой связи и в обязанности бюро не входит проверка подлинности судебных решений, которые им подаются. На сегодняшний день в Украине не существует единой базы данных, которая позволила бы получить информацию о подлинности судебного решения. Этот факт можно установить, лишь обратившись непосредственно в тот суд, который вынес это решение. Но и это еще не все. По закону знакомиться с материалами дела, а также узнать о регистрации его в канцелярии суда, могут только лица, являющиеся сторонами по делу, а также их представители. Справедливости ради надо заметить, что если покупатель имущества, желающий удостовериться в подлинности решения, обратится в суд и объяснит причины своего интереса, ему скорее всего пойдут навстречу и проверят, рассматривалось ли данным судьей это гражданское дело и какое решение по нему было вынесено. Суды не любят, когда фамилии их судей фигурируют в материалах уголовных дел. Для того, чтобы облегчить себе проверку, попросите у продавца копию этого решения. Если вам откажут, то это уже будет сигналом о нечистоплотности продавцов, и в этом случае вам лучше воздержаться от сделки. Иногда мошенники пытаются «облагородить» эти липовые документы, перепродав и подарив это имущество подставному лицу, посредством заключения договора купли-продажи, дарения и т.п., заверенных нотариально по всем правилам. Опять же, для справки — государственные нотариусы также не имеют возможности проверять в момент сделки подлинность судебного решения. Таким образом, мошенники получают уже вполне легальный документ и после этого снова перепродают недвижимость, чаще всего уже через агентства. Общепринятое мнение: агентства гарантируют юридическую чистоту сделки. Увы, это не совсем так. Если предыдущая сделка была проведена по «липе», то дальнейшее появление настоящих хозяев квартир и однозначное возбуждение уголовного дела по факту мошенничества практически полностью лишит вас шанса оставить за собой приобретенное имущество или вернуть свои деньги. Поэтому, приобретая недвижимость, которая в недавнем прошлом уже была объектом купли-продажи, внимательно изучайте «историю», все документы, и если где-то в них упоминается решение суда, не поленитесь и обязательно сами проверьте его. Так же вас должно насторожить малое время, прошедшее между предыдущей и нынешней продажей, так как подобные аферы проворачивают только с временно пустующими квартирами и домами (хозяева находятся на заработках, живут в другом городе, лежат в больнице и т.д.). Не надейтесь, что подобные проверки проведет агентство по торговле недвижимостью. Это не входит в его обязанности и за возможные в этом случае проблемы оно ответственности не несет. Агентству главное получить свои комиссионные, дальше вы останетесь со своими проблемами один на один. Как говорится, «спасение утопающих дело рук самих утопающих». ЛЕГЧЕ ПРЕДОТВРАТИТЬ… Единственной надеждой пострадавшего часто становится уголовное дело о мошенничестве, возбуждение которого дает основания для ареста или даже для приостановки рассмотрения гражданского производства о выселении. При этом продажа мошенниками квартиры блокируется на достаточно длительное время, и те в некоторых случаях теряют интерес к дальнейшей продаже недвижимости. Действительно, кто купит недвижимость с длинным судебным шлейфом? И даже «добросовестный приобретатель» квартиры, несмотря на все судебные решения в свою пользу, не сможет спать спокойно в арестованной квартире… Однако приговор по уголовному делу не гарантирует собственно возврата отобранной квартиры. Последнее можно сделать лишь путем судебного рассмотрения гражданского иска. Однако исполнить судебное решение не так просто. Практика показывает, что выселить из квартиры добросовестного приобретателя крайне сложно. Единственный способ обезопасить себя от всех этих ужасов — повышать свою правовую культуру и юридическую грамотность. Или не жалеть денег на оплату юристов, которые тщательно и независимо проанализируют любую сделку, которую вы осуществляете. Полезной оказалась бы независимая служба поддержки и консультации приобретателей недвижимости. И главное — при совершении каких бы то ни было операций с недвижимостью ни в коем случае нельзя спешить. Как бы ни торопили обстоятельства и окружающие. Максим Лакомов, BoS АГЕНТ.ua | |
| Категория: Статьи | Добавил: svyatovets (03.04.2009) | |
| Просмотров: 1131 |